۵ نکته کلیدی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت بدانید
مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین قراردادها در حوزه ساخت‌وساز است که میان مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. این نوع قرارداد به دلیل پیچیدگی‌های فنی، مالی و حقوقی، نیازمند دقت و آگاهی ویژه‌ای است. بی‌توجهی به نکات حقوقی این قرارداد می‌تواند منجر به اختلافات جدی و خسارات سنگین شود. در این مقاله، به بررسی ۵ نکته کلیدی که باید هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بدانید، می‌پردازیم. شما برای انعقاد قرارداد شخصی خودتان می توانید به آدرس سامانه جامع توافق مراجعه کنید.
۱. مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد
یکی از ارکان اصلی قرارداد مشارکت در ساخت، مشخصات دقیق طرفین است که باید به‌درستی در قرارداد قید شود.
مشخصات مالک:
نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تماس مالک زمین. همچنین، سند رسمی مالکیت زمین باید به قرارداد ضمیمه شود.
مشخصات سازنده:
نام شرکت یا شخص حقیقی، شماره ثبت (در صورت حقوقی بودن)، شماره ملی، آدرس و شماره تماس.
اهمیت قانونی:
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قصد و رضایت طرفین و هویت آنها از شرایط اصلی صحت قرارداد است. عدم درج دقیق مشخصات طرفین، می‌تواند قرارداد را باطل کند.
توصیه عملی:
۱. از صحت مدارک شناسایی و هویتی طرفین اطمینان حاصل کنید.
۲. در صورت همکاری با شرکت‌های حقوقی، از وجود گواهی ثبت شرکت و اساسنامه آن مطمئن شوید.
۳. یک نسخه از مدارک شناسایی طرفین به قرارداد پیوست کنید.
۲. موضوع قرارداد و مشخصات پروژه
موضوع قرارداد باید با شفافیت و دقت بیان شود.
جزئیاتی که باید ذکر شوند:
۱. محل دقیق زمین (آدرس، پلاک ثبتی).
۲. نوع پروژه (مسکونی، تجاری، یا ترکیبی).
۳. مساحت زمین و نقشه‌های اولیه ساختمان.
۴. تعهدات سازنده در خصوص کیفیت ساخت و استفاده از مصالح استاندارد.
۵. تعداد طبقات و واحدها.
اهمیت قانونی:
طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادها باید دارای موضوعی معین و مشروع باشند. ابهام در موضوع قرارداد می‌تواند منجر به اختلاف و بطلان قرارداد شود.
توصیه عملی:
۱. نقشه‌ها و طرح‌های تأیید شده توسط مهندس ناظر و شهرداری را به قرارداد پیوست کنید.
۲. در قرارداد قید کنید که سازنده موظف به رعایت استانداردهای ساختمانی است.
۳. از مالک بخواهید تمامی اسناد مالکیت زمین را ارائه دهد.
۳. سهم‌الشرکه طرفین و نحوه تقسیم واحدها
یکی از حساس‌ترین بخش‌های قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین سهم‌الشرکه و نحوه تقسیم واحدها است.
جزئیاتی که باید ذکر شوند:
۱. درصد مالکیت مالک و سازنده.
۲. تعداد واحدهای اختصاص‌یافته به هر طرف.
۳. زمان و نحوه تحویل واحدها به مالک.
۴. وضعیت پارکینگ و انباری.
اهمیت قانونی:
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، طرفین می‌توانند شرایط قرارداد را تعیین کنند، مشروط بر اینکه مخالف قانون نباشد. اگر سهم‌الشرکه و نحوه تقسیم به‌طور دقیق مشخص نشود، زمینه اختلاف فراهم می‌شود.
توصیه عملی:
۱. در قرارداد تصریح کنید که کدام واحدها متعلق به مالک و کدام متعلق به سازنده خواهد بود.
۲. توافقات مرتبط با پارکینگ و انباری را نیز به تفصیل ذکر کنید.
۳. زمان‌بندی دقیق تحویل واحدها را تعیین کنید و برای تأخیر، ضمانت‌های مالی تعیین کنید.
۴. تعهدات مالی و اجرایی سازنده
تعهدات سازنده یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد است که باید با دقت تنظیم شود.
تعهدات مالی:
سازنده موظف است هزینه‌های ساخت، تأمین مصالح، و اخذ مجوزهای لازم از شهرداری را بر عهده بگیرد.
تعهدات اجرایی:
سازنده باید پروژه را مطابق نقشه‌های مصوب و در مدت‌زمان تعیین‌شده به پایان برساند.
اهمیت قانونی:
بر اساس ماده ۲۲۵ قانون مدنی، اگر تعهدات سازنده به‌وضوح بیان نشده باشد، قرارداد ممکن است دچار ابهام شده و به اختلاف منجر شود.
توصیه عملی:
۱. در قرارداد قید کنید که سازنده موظف به ارائه گزارش‌های دوره‌ای از پیشرفت پروژه است.
۲. زمان‌بندی دقیق مراحل ساخت (از تخریب تا تحویل) را تعیین کنید.
۳. برای تأخیر در تحویل، جریمه‌های مالی مشخص کنید.
۵. ضمانت اجرا و حل اختلافات
پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی و شیوه حل اختلاف از موارد ضروری در قرارداد مشارکت در ساخت است.
ضمانت‌های اجرایی:
تعهدات مالی سازنده باید با ضمانت‌نامه بانکی یا چک تضمین شود.
مالک می‌تواند در صورت تأخیر، مطالبه خسارت کند.
روش حل اختلاف:
روش‌های معمول شامل مراجعه به داوری، میانجیگری یا دادگاه است.
اهمیت قانونی:
بر اساس ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، تعیین مرجع حل اختلاف در قرارداد می‌تواند روند رسیدگی را تسهیل کند.
توصیه عملی:
۱. در قرارداد ذکر کنید که طرفین در صورت اختلاف، ابتدا به داور مراجعه کنند.
۲. داور را از میان افراد متخصص و بی‌طرف انتخاب کنید.
۳. اگر داوری تعیین نمی‌شود، مرجع قضایی صالح را مشخص کنید.
نتیجه‌گیری
قرارداد مشارکت در ساخت ابزاری حیاتی برای تنظیم روابط میان مالک و سازنده است. با رعایت موارد زیر می‌توانید از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری کنید:
۱. مشخصات دقیق طرفین و اسناد مالکیت.
۲. شفافیت در موضوع قرارداد و مشخصات پروژه.
۳. تعیین سهم‌الشرکه و نحوه تقسیم واحدها.
۴. بیان تعهدات مالی و اجرایی سازنده به‌صورت شفاف.
۵. پیش‌بینی ضمانت اجرا و روش حل اختلاف.
نکات تکمیلی:
۱. مشاوره حقوقی: پیش از امضای قرارداد، با یک وکیل متخصص در حوزه قراردادها مشورت کنید.
۲. استفاده از فرم‌های استاندارد: برای کاهش خطا، از فرم‌های استاندارد قرارداد مشارکت در ساخت استفاده کنید.
۳. بازبینی نهایی: پس از تنظیم قرارداد، از طرفین بخواهید تمامی مفاد را بازبینی کنند تا ابهامی باقی نماند.
شما برای انعقاد قرارداد شخصی خودتان می توانید به آدرس سامانه جامع توافق مراجعه کنید.
