همه چیز در مورد قرارداد شراکت در اجاره خانه + نمونه متن قرارداد

قرارداد شراکت در اجاره خانه در سال های اخیر به علت گرانی و افزایش اجاره بها به شدت افزایش پیدا کرده است. در این مقاله به صورت جامع به بررسی نکات حقوقی و نمونه قرارداد آن می پردازیم.

مقدمه

شراکت در اجاره خانه یکی از موضوعاتی است که در سال‌های اخیر به‌دلیل افزایش هزینه‌های اجاره، میان افراد بسیار رایج شده است.

دو یا چند نفر تصمیم می‌گیرند با هم در پرداخت اجاره‌بها و استفاده از یک ملک شریک شوند تا هزینه‌ها کاهش یابد و مدیریت زندگی آسان‌تر شود.

اما این توافق ساده اگر بدون قرارداد و چارچوب مشخص انجام گیرد، می‌تواند منشأ اختلافات جدی و حتی دعاوی حقوقی باشد.

قانون مدنی ایران در مواد مربوط به اجاره و شراکت، اصولی را بیان کرده که رعایت آن‌ها می‌تواند از بسیاری مشکلات جلوگیری کند.

بنابراین، آگاهی از نکات اصلی قرارداد شراکت اجاره خانه برای هر فردی که قصد ورود به چنین توافقی را دارد ضروری است. در ادامه، شش نکته کلیدی در این زمینه بررسی می‌شود.

۱. تعریف شراکت در اجاره خانه و مبنای حقوقی آن

به این معناست که چند نفر با توافق یکدیگر به‌طور مشترک ملکی را از مالک اجاره می‌کنند و در استفاده، هزینه‌ها و تعهدات آن شریک می‌شوند.

این نوع رابطه در حقوق مدنی ترکیبی از دو عقد است:

• عقد اجاره (بین موجر و مستأجران) و عقد مشارکت (بین مستأجران با یکدیگر).

اهمیت توجه به مبنای حقوقی این قرارداد در آن است که اگر اختلافی پیش آید، دادگاه با استناد به قانون مدنی تصمیم می‌گیرد.

برای مثال، طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. بنابراین در شراکت اجاره، هر شریک مالک سهمی از منافع است.

اگر این موضوع به‌روشنی در قرارداد ذکر نشود، ممکن است یک شریک ادعای مالکیت بیشتر یا حق استفاده انحصاری کند.

در نتیجه، اولین گام در تنظیم چنین قراردادی، تعریف دقیق شراکت و تعیین مبنای حقوقی آن است تا طرفین بدانند در چه چارچوبی با هم همکاری می‌کنند و مسئولیت‌هایشان کجاست.

تنظیم و بررسی قرارداد به صورت فوری

 

۲. مشخصات و تعهدات شرکای مستأجر

 

در هر قرارداد حقوقی، درج مشخصات طرفین ضروری است. باید اطلاعات هویتی تمام شرکا (نام، نام خانوادگی، کد ملی، نشانی و شماره تماس) به‌طور دقیق ذکر شود.

اما اهمیت موضوع فقط در شناسایی شرکا نیست؛ بلکه تعیین تعهدات آنان نیز ضروری است. مثلاً باید روشن شود که هر شریک در برابر موجر مسئول پرداخت چه مقدار از اجاره است و در برابر دیگر شرکا چه وظایفی دارد.

در حقوق، تعهدات می‌تواند تضامنی یا نسبی باشد. اگر شرکا توافق کنند که تعهدات تضامنی است، موجر می‌تواند بابت کل اجاره به یک نفر مراجعه کند و او حق دارد از دیگر شرکا سهمشان را مطالبه کند.

اگر تعهدات نسبی باشد، موجر تنها به اندازه سهم هر شریک می‌تواند او را ملزم کند. ذکر نوع تعهد در قرارداد، مانع بسیاری از اختلافات می‌شود.

همچنین تعهد به رعایت شئونات هم‌زیستی، حفظ آرامش، و عدم ایجاد خسارت به ملک نیز باید صریحاً در متن قرارداد اجاره خانه قید شود.

۳. تقسیم اجاره‌بها و هزینه‌های جاری ملک

یکی از مهم‌ترین نقاط اختلاف در قرارداد شراکت در اجاره خانه ، نحوه تقسیم هزینه‌هاست. اجاره‌بها معمولاً به‌صورت ماهانه پرداخت می‌شود و لازم است سهم هر شریک دقیقاً تعیین گردد.

به‌طور مثال، اگر اجاره یک خانه ۶ میلیون تومان باشد و دو شریک به نسبت مساوی شریک شوند، هر نفر ۳ میلیون مسئول است.

اما در عمل، ممکن است یکی از شرکا اتاق بزرگ‌تر یا امکانات بیشتری در اختیار داشته باشد؛ در این صورت سهم او باید بیشتر در نظر گرفته شود.

علاوه بر اجاره، هزینه‌های جاری مثل قبوض آب، برق، گاز، اینترنت، شارژ ساختمان و حتی هزینه تعمیرات جزئی باید در قرارداد تقسیم گردد. اگر این موارد ذکر نشود، زمینه بروز اختلاف فراهم می‌شود.

پیشنهاد می‌شود در قرارداد اجاره بندی اضافه شود که در صورت بروز هزینه‌های غیرمنتظره مانند تعمیرات اساسی، طرفین براساس توافق مشترک و در چارچوب قانون نسبت به پرداخت اقدام کنند.

این بخش به‌ظاهر ساده، بیشترین نقش را در جلوگیری از دلخوری‌ها دارد.

۴. مدت اجاره و شرایط فسخ یا تمدید قرارداد

مدت اجاره از ارکان اساسی عقد اجاره است و طبق قانون مدنی، اگر مدت ذکر نشود قرارداد باطل است. در قرارداد شراکت اجاره خانه نیز باید مدت دقیق اجاره (مثلاً یک‌سال از تاریخ فلان تا فلان) قید شود.

اما اهمیت موضوع در شراکت بیشتر از اجاره فردی است، زیرا اگر یکی از شرکا قصد فسخ داشته باشد، ممکن است برای سایرین مشکل ایجاد کند.

بنابراین باید در قرارداد مشخص شود که در صورت خروج یک شریک، تکلیف سایر شرکا چیست.

آیا او می‌تواند سهم خود را به فرد دیگری منتقل کند؟ آیا باقی شرکا ملزم به جبران سهم او هستند؟ همچنین شرایط تمدید قرارداد باید شفاف باشد؛ برای مثال ذکر شود که تمدید نیاز به رضایت همه شرکا دارد یا با اکثریت هم ممکن است.

علاوه بر این، باید موارد فسخ نیز تعیین گردد؛ مثلاً عدم پرداخت سهم اجاره از سوی یکی از شرکا یا تخلف از تعهدات، حق فسخ برای سایرین ایجاد کند.

۵. حل‌وفصل اختلافات بین شرکا و نقش شرط داوری

هرچقدر هم که قرارداد دقیق تنظیم شود، امکان بروز اختلاف بین شرکا وجود دارد. یکی از راهکارهای حقوقی برای جلوگیری از اطاله دادرسی، درج شرط داوری در قرارداد است.

به این معنا که طرفین توافق کنند در صورت بروز اختلاف، به‌جای مراجعه مستقیم به دادگاه، موضوع را نزد داور مرضی‌الطرفین مطرح کنند.

داور می‌تواند یک وکیل یا فردی مورد اعتماد باشد که تصمیم او لازم‌الاجراست.

این روش باعث صرفه‌جویی در زمان و هزینه می‌شود. علاوه بر داوری، می‌توان از روش‌های سازش و میانجی‌گری نیز استفاده کرد.

درج چنین بندی در قرارداد به شرکا کمک می‌کند تا در صورت بروز اختلاف، روابطشان به‌کلی تخریب نشود و راهی دوستانه‌تر برای حل مشکل داشته باشند.

اگر قرارداد رسمی در دفترخانه منعقد شود، امکان استفاده از ضمانت اجراهای قانونی مانند صدور اجرائیه نیز فراهم خواهد بود.

۶. نکات کلیدی برای پیشگیری از مشکلات حقوقی در شراکت اجاره

پیشگیری همیشه بهتر از درمان است. در قرارداد شراکت اجاره خانه باید تمام جزئیات احتمالی پیش‌بینی شود.

برای مثال، تعیین تکلیف در صورت فوت یا خروج یکی از شرکا، چگونگی تقسیم ودیعه (پول پیش)، نحوه استفاده از بخش‌های مشترک مانند پارکینگ یا انباری، و حتی مسئولیت در برابر همسایگان از نکات مهمی است که باید درج شود.

همچنین توصیه می‌شود قرارداد به‌صورت مکتوب و با امضای تمام شرکا تنظیم گردد؛ قراردادهای شفاهی معمولاً در دادگاه اثبات‌پذیری ضعیفی دارند.

بهتر است قرارداد نزد مشاور حقوقی یا وکیل بررسی شود تا از خلأهای قانونی جلوگیری شود.

در نهایت، انتخاب شریک مناسب نیز از مهم‌ترین عوامل موفقیت این نوع اجاره است؛ زیرا حتی بهترین قرارداد هم نمی‌تواند اختلاف ناشی از نبود تفاهم شخصی را به‌طور کامل رفع کند.

نمونه قرارداد اجاره منزل

این قرارداد به استناد مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۴۶۶ به بعد قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، فی‌مابین طرفین ذیل که از این پس «موجر» و «مستأجر» نامیده می‌شوند، با شرایط و مفاد زیر منعقد و لازم‌الاجرا گردید:

ماده ۱ ـ مشخصات طرفین

۱-۱- موجر: آقای/خانم …………………….. فرزند ……………………..، شماره ملی ……………………..، شماره شناسنامه ……………………..، صادره از ……………………..، متولد ……………………..، ساکن ………………………………………………………………..، تلفن ……………………………….

۲-۱- مستأجر: آقای/خانم …………………….. فرزند ……………………..، شماره ملی ……………………..، شماره شناسنامه ……………………..، صادره از ……………………..، متولد ……………………..، ساکن ………………………………………………………………..، تلفن ……………………………….

(در صورت وجود نماینده قانونی، مشخصات و مستندات نمایندگی نیز ضمیمه قرارداد خواهد بود.)

ماده ۲ ـ موضوع و مورد اجاره

مورد اجاره عبارت است از یک واحد …………………….. واقع در …………………………………………………………………. دارای پلاک ثبتی شماره …………… فرعی از …………… اصلی، بخش ……………، به مساحت …………… مترمربع، دارای سند مالکیت شماره …………………….. صفحه …………… دفتر …………… بنام …………………….. مشتمل بر ………… اتاق خواب و مجهز به انشعابات (برق، آب، گاز) به صورت اختصاصی/اشتراکی، به همراه ملحقات شامل پارکینگ به مساحت ……… متر، انباری به مساحت ……… متر، تلفن دایر به شماره …………………….. و سایر مشاعات و منصوبات که توسط مستأجر رویت و مورد تأیید قرار گرفت.

 

ماده ۳ ـ مدت اجاره

مدت اجاره …………… ماه/سال از تاریخ …………… لغایت …………… تعیین گردید. تمدید اجاره صرفاً با توافق کتبی طرفین پیش از پایان مدت امکان‌پذیر خواهد بود.

ماده ۴ ـ اجاره‌بها و ودیعه

1. ۱-۴- اجاره‌بها جمعاً مبلغ …………… ریال است که ماهیانه مبلغ …………… ریال، در ابتدای هر ماه در قبال اخذ رسید به موجر پرداخت می‌شود.
   ۲-۴- مبلغ …………… ریال توسط مستأجر به عنوان قرض‌الحسنه/ودیعه به موجر پرداخت گردید که همزمان با تخلیه و تسویه‌حساب نهایی عیناً مسترد خواهد شد.
2. ماده ۵ ـ تسلیم مورد اجاره
3. موجر متعهد است در تاریخ …………… مورد اجاره را با کلیه ملحقات جهت بهره‌برداری به مستأجر تحویل دهد.

ماده ۶ ـ تعهدات و شرایط 

1. ۱-۶- استفاده از مورد اجاره صرفاً برای منظور مسکونی/تجاری/اداری است و تغییر کاربری بدون اجازه موجر ممنوع است.
   ۲-۶- مستأجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را بدون رضایت موجر ندارد. در صورت انتقال، قرارداد منوط به تنفیذ موجر خواهد بود.
   ۳-۶- هزینه‌های مصرفی شامل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است.
   ۴-۶- هزینه‌های کلی و اساسی (مانند تعمیرات اساسی، تأسیسات مرکزی و مالیات‌های شهرداری) بر عهده موجر است.
   ۵-۶- مستأجر مکلف است در زمان تخلیه، عین مستأجره را به همان وضع اولیه تحویل داده و در صورت ورود خسارت، جبران نماید.
   ۶-۶- در صورت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها بیش از یک ماه، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارد.
   ۷-۶- در صورت تأخیر در تخلیه پس از انقضای مدت، مستأجر مکلف است روزانه مبلغ …………… ریال به عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف پرداخت نماید.

ماده ۷ ـ خیارات

کلیه خیارات ولو خیار غبن به استثنای خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.

ماده ۸ ـ بیمه و خسارات

موجر مکلف است در صورت لزوم ملک را تحت پوشش بیمه آتش‌سوزی قرار دهد. در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه (حریق، زلزله، سیل)، مسئولیت جبران خسارت وارده به ملک بر عهده مالک خواهد بود مگر آنکه مستأجر مقصر شناخته شود.

ماده ۹ ـ شرط داوری

در صورت بروز هرگونه اختلاف ناشی از این قرارداد، طرفین توافق نمودند موضوع از طریق سامانه جامع توافق به نشانی www.Tavafough.com با داوری آقای علی پارسا به شماره تماس 09129274991 حل و فصل گردد. نظر داور برای طرفین لازم‌الاتباع و قطعی خواهد بود.

ماده ۱۰ ـ سایر مقررات

این قرارداد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بوده و در سایر موارد تابع قوانین جاری کشور خواهد بود.

ماده ۱۱ ـ حق‌الزحمه مشاور املاک

حق‌الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه مصوب کمیسیون نظارت شهرستان ……………… به طور جداگانه و برابر سهم هر طرف پرداخت گردید.

ماده ۱۲ ـ نسخ قرارداد

در تاریخ …………… در دفتر مشاور املاک ……………… در سه نسخه متحدالمتن تنظیم شد که هر نسخه دارای اعتبار واحد است.